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国际通行的房价标准都是按套内面积计算,而我国从1998年进入商品房时代开始,购房人在支付房款时就要为公摊面积付费,总价款是单价×建筑面积,建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。这些实际上没有居住的公摊面积,为什么要拿出与套内面积一样的价格去购买,这一长期存在的计价方式到底是怎么来的,是否合理?
“公摊面积”脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼模式。在大规模的城市小区建筑推广之前,全世界的房子基本都是整栋出售,这需要普通人很难承受的大量资金,因有实力的购买者极少,也就造成开发商愁于出售,难以回笼资金的局面。为了解决这一问题,香港的开发商通过把楼房按层、按户拆分销售,然后创新性的引入公用面积这一概念(据传是李嘉诚首次提出),将原有的共同共有方式转化成了实际使用面积专有,楼梯、电梯等部分共有的方式。“共有面积”成为香港特色的概念后,被推广到了台湾,改名成“公设面积”,然后推广到了大陆,改名成“公摊面积”,成为了真正意义上的中国人特色的房产销售“制度”。
根据1995年由建设部发布的【517】号文《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。
公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,所以不同楼房结构,公摊面积是不同的。
这里要区分两个概念:“公摊面积”和“建筑面积”
建筑面积,包括房屋的实际使用面积,墙体、柱体的占地面积,楼梯走道面积,以及其他公摊面积。
公摊面积,即公共使用建筑面积,包括楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、电梯井、管道井、地下室、值班警卫室、公共门厅、公共过道、公共用房、管理用房,此外,还包括楼宇(套)与公共空间之间的分隔、外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%等。
2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中的第10项系《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。
我们首先要了解一点:这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。
也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。
我国现行的《商品房销售管理办法》中,是这样规定的:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。对此,《商品房销售管理办法》解释说:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
总而言之,就算交易过程发生变化对于购房人而言,这套房子的总价实际上是不变的。
不管是以什么来计算,只不过是计算方式的改变,对多交少交多少物业费、取暖费,也并没有关系。
以上就是公摊面积的相关内容,公摊面积问题积弊已久,非一剂猛药可以完全治愈。取消公摊的支持方和反对方的拉锯战还会继续,我们应以治理的思路考虑解决方案。上述建议希望对您有所帮助,想了解更多内容,请关注湛房网
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